TRANSKRYPCJA VIDEO
Prosta Ekonomia
🏘 Czym są REITy i jak w nie inwestować?
Opis wygenerowany przez Skrybot
Dla tego filmu nie wygenerowano opisu.
Transkrypcja wygenerowana przez Skrybot
Inwestowanie w nieruchomości kojarzy się z problemem wysokiego progu wejścia. Kupienie ziemi, mieszkania czy budynku na cele inwestycyjne wymaga kapitału, który dla większości osób jest duży i nie każdy może sobie pozwolić na nabycie tego typu aktywa. Aby sprostać tym wyzwaniem zostały stworzone różne sposoby na inwestowanie w nieruchomości, których celem jest pozwolić osobom z mniejszymi oszczędnościami zostać udziałowcami inwestycji na rynku nieruchomości. Jednym z takich rozwiązań są fundusze RAID. Co to jest RAID i czym się charakteryzuje? RAID to anglojęzyczny skrótowiec od Real Estate Investment Trust. Są to spółki akcyjne o specjalnym statusie prawnym, których celem jest inwestowanie w nieruchomości pod wynajem.
Ich działalność gospodarcza skupia się na nabywaniu, zarządzaniu i czerpaniu dochodu z najmu nieruchomościami, tak samo jak robią to klasyczni landlordzi i rentierzy z tą różnicą, że tutaj landlordem jest nie pojedynczy człowiek, lecz korporacyjna osoba prawna, dokładniej spółka akcyjna, która w założeniu ma mieć rozproszony akcjonariat. W ten sposób duża ilość małych inwestorów może wejść na rynek nieruchomości. Spółki typu RAID charakteryzują się pewnymi przywilejami, ale żeby posiadać swój status muszą spełniać rygorystyczne kryteria. Celem tego zabiegu jest sprawić, aby sytuacja małych udziałowców RAID-u rzeczywiście wyglądała jak realne inwestowanie na rynku nieruchomości, w którym RAID jedynie pośredniczy, a nie było tylko kolejnym kupieniem akcji jakiej spółki. Najistotniejszym przywilejem, jakim cieszą się RAID-y, a który sprawia, że są one atrakcyjne, jest ich zwolnienie z podatku CIT.
W przypadku zwykłych spółek akcyjnych, zysk, który wygeneruje spółka, jest opodatkowany aż dwukrotnie. Najpierw opodatkowana jest spółka sama w sobie, która za osiągnięcie zysku jest obłożona podatkiem dochodowym od osób prawnych. Taki pomniejszony opodatek zysk może być wypłacony akcjonariuszom w postaci dywidendy, a gdy to się stanie, każdy z nich płaci podatek odzysków kapitałowych w Polsce zwany podatkiem belki. W przypadku RAID-ów problem ten nie występuje i podatek płacą tylko akcjonariusze, którym dywidenda wypłacana jest z zysku niepomniejszonego wcześniej opodatek CIT. W zależności od krajów, szczegóły warunków narzucanych RAID-om mogą się różnić, ale ich istota jest taka sama. Owymi warunkami są. Po pierwsze, wypłacanie co roku całego lub prawie całego zysku w formie dywidendy przeważnie jest to minimum 90%, czasem mniej, np. 80%.
Po drugie, odpowiednie rozproszenie akcjonariatu, tak aby spółka nie miała podmiotów dominujących, np. minimalna ilość akcjonariuszy w wysokości 100 osób oraz zakaz posiadania przez 5 akcjonariuszy lub mniej połowy udziałów w spółce. Po trzecie, uzyskiwanie dochodów tylko z działalności na rynku nieruchomości lub przynajmniej w przytłaczającej większości z niego. Przeważnie wygląda to w ten sposób, że spółka musi mieć minimum 75% swoich aktywów w nieruchomościach, zaś w innych spółkach nie więcej niż 25%, oraz minimum 75% zysku brutto osiągać z nieruchomości lub kredytów hipotecznych. Rejty często kojarzą się jako korporacje czy fundusze inwestycyjne, które są dużym graczem na rynku mieszkań na wynajem, niczym właściciele ziemscy w czasach przedindustrialnej Europy.
Warto zaznaczyć, że obiektem działań rejtów są nie tylko mieszkania, ale też inne rodzaje nieruchomości, takie jak biura, obiekty przemysłowe, magazyny czy ziemia rolna. Niezależnie od rodzaju nieruchomości, zarabia się na nich w ten sam sposób, poprzez wynajem, dzierżawę, czasem też flippy czy wierzytelności hipoteczne. Charakterystycznym pojęciem dla rejtów są tak zwani sponsorzy. Są to po prostu osoby, które podczas zakładania spółki wprowadzają do niej nieruchomości, z którymi fundusz rozpocznie swoją działalność na rynku. Nie jest to nic nadzwyczajnego, polski kodeks spółek handlowych również przewiduje sytuację, w której jej założyciele wnoszą do niej inne niż środki pieniężne aktywa, za które obejmują akcje i z których spółka rozpoczyna działalność. Rejty w Polsce i inne podmioty rynku najmu instytucjonalnego.
Tutaj może nasłynąć się zasadnicze pytanie, czy istnieją polskie rejty? Najprościej rzecz ujmując nie, a przynajmniej de jure, czyli według prawa. Na chwilę obecną w polskim prawie nie ma przewidzianego takiego specjalnego statusu dla spółek. Nie ma w tym celu ani osobnej ustawy, ani nawet jednego przepisu w ustawie o obrocie instrumentami finansowymi, ustawie o ofercie publicznej i spółkach publicznych, ani w żadnym tego typu akcie prawnym. Sprawa jest tak prosta, jeśli podchodzimy do niej formalnie, ale to nie znaczy, że nie ma podmiotów gospodarczych z Polski, które wyglądają i funkcjonują jak rejty bez charakterystycznego dla nich statusu prawnego.
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby powołać do życia korporacyjną osobę prawną prowadzącą działalność gospodarczą, której prawie wszystkie aktywa to nieruchomości i która z nieruchomości czerpie zyski. W tym momencie należy przytoczyć pojęcie, jakim jest alternatywna spółka inwestycyjna. Zgodnie z ustawą o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi, alternatywna spółka inwestycyjna to alternatywny fundusz inwestycyjny, który w ogóle nie ma formy prawnej funduszy inwestycyjnego, a który prowadzi działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej albo spółki europejskiej, a także spółki komandytowej albo spółki komandytowo-akcyjnej, w których jednym komplementariuszem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna albo spółka europejska.
Wyłącznym przedmiotem działalności alternatywnej spółki inwestycyjnej z zastrzeżeniem wyjątków określonych w ustawie jest zbieranie aktywów od wielu inwestorów w celu ich lokowania w interesie tych inwestorów zgodnie z określoną polityką inwestycyjną. Charakterystycznym elementem alternatywnej spółki inwestycyjnej w Polsce jest to, że przy spełnieniu warunków nie płaci ona podatku CIT. Teraz wyobraźmy sobie, że mamy alternatywną spółkę inwestycyjną, która ma w formę konkretnie spółki akcyjnej i której większość aktywów znajduje się na rynku nieruchomości. Teraz zadajmy sobie pytanie, czym taka alternatywna spółka inwestycyjna różni się w praktyce od rate'u? Otóż niczym. De facto jest to rate, tylko nazywa się inaczej.
Można nawet powiedzieć, że jest to taki rate, który musi spełniać znacznie mniej wymogów, żeby utrzymać swoje zwolnienie CIT-u, ponieważ nie przewiduje się wymogów dywidendowych dla ASI czy odpowiedniego rozproszenia akcjonariatu. Warto również dodać, że jeśli aktywa alternatywnej spółki inwestycyjnej nie przekraczają 100 milionów euro, a w niektórych przypadkach ten próg wynosi aż 500 milionów euro, to założenie jej nie wymaga uzyskania pozwolenia. Wystarczy jedynie wpis do rejestru alternatywnych spółek inwestycyjnych prowadzonego przez KNF. Obowiązki w takiej sytuacji sprowadzają się zasadniczo tylko do tych sprawozdawczych i określenia polityki inwestycyjnej spółki.
Można więc poniekąd powiedzieć, że polskie rejty jednak są, tylko nazywają się inaczej i tworzenie charakterystycznych dla nich ram prawnych nie jest już potrzebne, chyba że warunek rozproszenia akcjonariatu i rygoru dywidend uznamy za konieczne i niepomijalne, żeby coś zaklasyfikować jako rate. Ale tu również nic nie stoi na przeszkodzie, żeby Polska, ASI, inwestująca w nieruchomości, spełniała te kryteria. Ponadto występują też w Polsce zwykłe fundusze inwestycyjne, zarządzane przez TFI, które kupują mieszkania na wynajem. Są one, można powiedzieć, bytem rate-opodobnym. Mogą istnieć też zwykłe spółki, nie mające statusu alternatywnej spółki inwestycyjnej, które prowadzą taką działalność. Wszystkie tego typu podmioty gospodarcze, rejty, nieruchomościowe, fundusze inwestycyjne rodniące się tym alternatywne spółki inwestycyjne i TD zbiorczo można nazwać podmiotami rynku najmu instytucjonalnego PRS – Private Rented Sector.
WPływ podmiotów instytucjonalnego rynku najmu na rynek mieszkaniowy Często można spotkać się z sytuacją obwiniania funduszy nieruchomości o kryzys mieszkaniowy. Wedle tego poglądu wykupują one masowo mieszkania, zabierając je sprzed nosa zwykłym ludziom, którzy chcą mieć gdzie mieszkać, windują ich ceny kupna, dyktują wysokie ceny na rynku najmu itd. Spróbujmy przyjrzeć się sytuacji nieco bliżej i przeanalizować ją dokładnie. Należy zacząć od tego, że według raportu, przegląd rynku PRS w Polsce w pierwszej połowie 2022 roku przygotowanego przez PwC, jednostki mieszkalne dostępne obecnie na rynku PRS stanowią zawrotne 62% ogółu zasobów mieszkaniowych na wynajem w Polsce. To jest zwyczajnie za mała ilość, aby tego typu podmioty gospodarcze miały istotny wpływ na kształtowanie się rynku.
Sama ta informacja już w zupełności wystarczy, aby wykluczyć hipotezę, że twory rateokształtne są w jakikolwiek sposób winne kryzysu mieszkaniowego w Polsce. Ale gdyby przyjąć hipotetycznie, że mają one znaczący udział w rynku i ich sektor dynamicznie by się rozwijał, to jakie by były tego konsekwencje? Czy wtedy wywoływałyby one lub pogłębiały kryzys mieszkaniowy i oskarżenie takie stałoby się zasadne? Żaden fundusz nie zarobi na mieszkaniach, jeśli będzie je po prostu kupował i nic z nim nie robił. Istotą działalności tego typu przedsiębiorstw i funduszy jest czerpanie korzyści znajmu. Jeśli rzucają posiadane przez siebie mieszkania na rynek najmu, to udostępniają je ludziom do mieszkania i biorą udział w konkurencji o klienta najemce. Konkurować muszą chociażby ceną najmu z innymi podmiotami.
W ten sposób podmioty PRS mają korzystny wpływ na rynek mieszkań. Aby rate mogły gdzieś skutecznie zagościć, musi już istnieć jakieś zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem i problem z posiadaniem przez każdego takowego na własność. Wtedy rate'y nie wyrwulują żadnego problemu, tylko go rozwiązują zaspokajając potrzebę. Wróćmy na chwilę do kwestii rate'ów w ścisłym, prawnym tego słowa znaczeniu. Jak już wiemy, jedną z ich ról jest sprawić, by osoba z drobnym kapitałem mogła za ich pośrednictwem zainwestować na rynku nieruchomości. Czy skoro nie ma jeszcze polskich rate'ów, to czy osoba z Polski może w nie zainwestować? Jak najbardziej może, jeśli ma do tego narzędzia. Rate'y to spółki akcyjne, co do których szacuje się, że aż 70% z nich jest notowanych na giełdzie.
Potrzeba więc brokera, który umożliwi nam do takiej dostęp i tu ponownie z pomocą przyjdzie nam sponsor odcinka Freedom24. Freedom24 oferuje szeroki wybór rate'ów, do których można uzyskać dostęp po prostu tworząc konto za pośrednictwem naszego linku w opisie filmu. Jednym z przykładów jest Iron Mountain, specjalistyczny rate, który świadczy usługi przechowywania, organizacji i ochrony aktywów fizycznych takich jak dzieła sztuki, przedmioty kolekcjonerskie i ważne dokumenty. Obsługujący ponad 225 tysięcy klientów na całym świecie i którego stopy dywidendy szacuje się na 4,9%. Autorem scenariusza jest Paweł Szarmach, makler papierów wartościowych. Zapraszam na stronę ProstaEkonomia. pl, gdzie znajdziecie więcej filmów, artykułów i podcastów. Zachęcam do subskrypcji naszego kanału na YouTube oraz polubienia naszej strony na Facebooku. Linki znajdziecie w opisie filmu. .
S K R Y B O T
Skrybot. 2023, Transkrypcje video z YouTube
Informujemy, że odwiedzając lub korzystając z naszego serwisu, wyrażasz zgodę aby nasz serwis lub serwisy naszych partnerów używały plików cookies do przechowywania informacji w celu dostarczenie lepszych, szybszych i bezpieczniejszych usług oraz w celach marketingowych.